Nejvyšší soud ČR vydal na konci minulého roku rozhodnutí č. j. 22 Cdo 1980/2020-137, kterým se vyjádřil k problematice nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Jednalo se o případ, kdy byla převáděná nemovitost zatížena generálním inhibitoriem a její vlastník tedy nebyl oprávněn převést ji na další osobu. Nejvyšší soud ČR sice dovolání odmítl pro nepřípustnost, ale v usnesení se v problematice vyjádřil i věcně, když řekl, že žalobce jako kupující měl možnost a povinnost se seznámit se stavem ve veřejných rejstřících. Žalobce tak ale neučinil, čímž zanedbal své povinnosti a nemůže se odvolávat na princip dobré víry.
Žalobce koupil nemovitost od prodávajícího, který byl v postavení povinného v exekučním řízení. Z důvodu generálního inhibitoria nebylo možné ve chvíli prodeje s danou nemovitostí nakládat. Povinný ji nicméně žalobci prodal, čímž ohrozil právo na uspokojení oprávněného. Žalobce se poté domáhal vyloučení nemovitosti z exekuce, kde byl oprávněný žalovaným, a to s odkazem na princip dobré víry a materiální publicity.
Celá věc se tak dostala až k Nejvyššímu soudu ČR. Ten potvrdil absolutní neplatnost kupní smlouvy, jak stanovil již odvolací soud. Protože však v tomto případě neexistoval rozpor mezi skutečným a zapsaným stavem, neměl svým způsobem Nejvyšší soud ČR o čem rozhodovat a dovolání odmítl. Při tom se vyslovil k § 984 odst. 1 občanského zákoníku, který zakotvuje princip materiální publicity veřejných rejstříků a uvedl, že je pro jeho uplatnění při převodu vlastnického práva je nutná úplatnost převodu a dobrá víra nabyvatele v soulad zapsaného a skutečného stavu. Ta v tomto případě však absentovala, neboť žalobce jako kupující měl možnost se seznámit se všemi skutečnostmi.
Když zákon zmiňuje dobrou víru, má tím na mysli subjektivní duševní stav jedince, který je z objektivně ospravedlnitelného důvodu přesvědčen, že mu patří určité právo nebo že jedná po právu. Dle vyvratitelné domněnky uvedené v § 7 občanského zákoníku se dobrá víra dokonce předpokládá. Dle Nejvyššího soudu ČR je ale nutné hodnotit ji objektivně dle skutečností, kterými se vnitřní subjektivní stav jedince projevil navenek, jinak by v podstatě nebylo možné zjistit jeho přesvědčení.
Důležitou je také otázka, do jaké míry má být jedinec aktivní při prověřování okolností případu tak, aby nebyla zpochybněna jeho dobrá víra. Odpověď na tuto otázku poskytl opět Nejvyšší soud ČR, když v souladu s Ústavním soudem ČR stanovil, že při posuzování dobré víry je nezbytné přihlížet ke všem relevantním okolnostem případu a jednat s běžnou opatrností. Tu si lze představit tak, že jedinec sice není povinen činit aktivní vyšetřování toho, zda nabývá věcné právo od oprávněného, ale pokud jsou zde objektivní okolnosti, na základě kterých by osoba průměrného rozumu, která si počíná s náležitou péčí, pochybovala, měl by se tím tento jedinec dále zabývat. Omlouvá ho pouze nevědomost nezaviněná, kdy sice o nějaké skutečnosti nevěděl, ale ani o ní vědět nemohl. Na dobrou víru je možné spoléhat při pasivním jednání, ale vždy je třeba jednat s běžnou opatrností.
Když výše uvedené aplikujeme na případ z úvodu, žalobce by byl běžně opatrný (a tedy v dobré víře), pokud by nahlédl do katastru nemovitostí, tam zjistil totožnost vlastníka nemovitosti, kterou zamýšlí kupovat, a následně by nahlédl do centrální evidence exekucí, kde by zjistil, že je vlastník nemovitosti v exekuci a že by s převodem nemovitosti mohl být problém. Tyto dva kroky by měly být naprostým minimem, které by měl učinit každý, kdo zamýšlí koupi nemovitosti. Namísto toho žalobce v předmětné věci spoléhal na to, že věcné právo nabývá od oprávněného, byť zde byly objektivní pochybnosti v podobě exekuce. U ní měl však žalobce reálnou možnost zjistit její existenci, nepostupoval však ani s běžnou opatrností.
Když se v našem příběhu podáváme dál a představíme si další osobu, která by danou nemovitost následně koupila od žalobce, vidíme zde zásadní rozdíl od předešlého případu. Zatímco žalobce měl reálnou možnost dozvědět se o exekuci, tento další kupující by i při běžné opatrnosti spočívající v nahlédnutí do katastru nemovitostí a centrální evidence exekucí neměl možnost zjistit, že před tím, než jeho prodávající nemovitost nabyl, byla tato nemovitost zatížena generálním inhibitoriem. Dobrá víra této osoby by tedy byla nepochybně dána a jeho vlastnické právo by bylo chráněno.
Zatímco žalobce ve shora uvedeném případě tak měl reálnou možnost zjistit skutečný stav, jeho potenciální právní nástupce by ji neměl a čerpal by ochranu principem dobré víry, stejně jako oprávněný žalovaný. V tomto případě však dokonce ani neexistoval rozpor mezi skutečným a zapsaným stavem. Skutečný stav byl zapsán, žalobce ho pouze ze své viny nezjistil. Proto nemohl použít ochranu § 984 ani § 7 občanského zákoníku.
Proč klademe takový důraz na zapsaný stav věci a jaktože je možné spoléhat na zápis ve zmiňovaných veřejných rejstřících? Odpovědí je § 984 odst. 1 občanského zákoníku, který zakotvuje princip tzv. materiální publicity. Obecně materiální publicita znamená možnost důvěřovat údajům zapsaným ve veřejném rejstříku. Není až tak mimořádnou situací, že je do veřejného rejstříku zapsán stav, který je se skutečným stavem v rozporu, z čehož plyne nutnost řešit, který z nich lze považovat za správný.
Po určitou dobu se v pohledu na tuto věc neshodoval ani Ústavní soud s Nejvyšším soudem, s účinností současného občanského zákoníku a jeho § 984 dostaly přednost skutečnosti zapsané. Vysvětlení je logické - osoba, která má v úmyslu nabýt věcné právo, nemá jinou možnost zjistit totožnost osoby, která je oprávněná k převodu tohoto věcného práva. Je těžko představitelná situace, kdy by měla zpochybňovat zapsaný stav a vyhledávat další osoby, které by teoreticky mohly být skutečnými vlastníky nemovitosti, o kterou má zájem. I zde je samozřejmě opět namístě postupovat s běžnou péčí a pokud jsou zde objektivní okolnosti, na základě kterých je důvod pochybovat o pravdivosti zapsaného stavu (např. v dané nemovitosti bydlí někdo jiný, než její vlastník), měl by se touto skutečností zájemce dále zabývat (např. zjišťovat, na základě jakého právního důvodu v nemovitosti daná osoba bydlí, proč tam nebydlí zapsaný vlastník apod.).
Tím, že je upřednostněn zapsaný stav před skutečným, je chráněna dobrá víra nabyvatele, který se na tento zapsaný stav může spolehnout. Pravidlo obsažené v § 984 odst. 1 občanského zákoníku poskytuje ochranu osobám, které nabyly věcné právo od osoby, která k jeho zcizení nebyla oprávněna, ale byla tak zapsána ve veřejném rejstříku. Nabyvatel tak získal rozumný a oprávněný důvod se domnívat, že věcné právo nabývá od oprávněné osoby. Aby byl nabyvatel věcného práva chráněn principem materiální publicity, vyžaduje se od něj dobrá víra v zapsaný stav. Dále je zde podmínka úplatnosti převodu věcného práva. Tyto dvě podmínky dovozuje i judikatura Nejvyššího soudu ČR.
Z ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR navíc vyplývá, že se materiální publicita nevztahuje na případy, kdy se nesoulad skutečného a zapsaného stavu týká údajů uvádějících technický stav nebo ekonomickou hodnotu věci a také veřejnoprávních omezení, kterým je například generální inhibitorium. V předmětné věci tak žalobce nabyl nemovitost na základě absolutně neplatné smlouvy, a to z důvodu generálního inhibitoria, o kterém měl objektivně možnost se dozvědět.
Nejvyšší soud ČR tak připomněl důležitost dobré víry a materiální publicity, zároveň však zdůraznil, že zde existují i případy, kdy tyto dva principy nelze využít. Dobrověrná důvěra v zapsaný stav není dána v případech, kdy jedinec nepostupuje s běžnou opatrností, tedy pokud přes objektivní skutečnosti, které zapsanou skutečnost zpochybňují, zapsanému stavu důvěřuje. Dále nelze materiální publicitu využít, když je dán nesoulad skutečného a zapsaného stavu, pramenící z veřejnoprávního omezení nebo údajů uvádějících technický stav nebo ekonomickou hodnotu věci.
Aby nám oba principy sloužily dobře, měli bychom především spoléhat sami na sebe a pečlivě střežit svá práva. Před převodem nemovitosti je tedy na místě provést rešerši, která odhalí, zda by se následně nemohly vyskytnout podobné potíže, jaké jsou uvedeny výše. Se sepsáním kupní, nájemní i jiné smlouvy včetně této rešerše vám naše kancelář ráda pomůže.
(Photo by Brandi Redd on UNSPLASH)
Lenka Nešlehová pracovala v Cisek na pozici právního asistenta.
.svg){kind=icon}
.svg){kind=icon}
